Ситуация на рынке
По данным сайта marketplace.pl , в феврале 2023 года в Варшаве за квадратный метр жилья нужно было заплатить почти 13 900 злотых. Это значит , что средняя квартира площадью 50 квадратных метров стоила почти 700 тысяч злотых. Немногие могут позволить себе приобрести недвижимость за собственные средства, а потому подавляющее большинство покупок недвижимости в Польше финансируется за счет кредитов.
Проблема в том , что из-за повышений процентных ставок значительно снизилась кредитоспособность (то есть то, насколько крупный кредит можно получить при определенных доходах). Если взять среднюю пару без детей, которая ежемесячно тратит на жизнь 2 500 злотых и получает среднюю по стране заработную плату 5 000 злотых нетто (хотя на самом деле столько зарабатывает меньшинство жителей страны), то ее кредитоспособность составит от 430–560 тысяч злотых. Если эта пара живет в Варшаве, то чтобы купить квартиру, ей нужно располагать примерно 200 тысяч злотых для оплаты взноса из собственных средств.
В средних и малых городах ситуация немного лучше — в Катовице , например, средняя квартира (мы рассматриваем жилье на вторичном рынке, площадью около 50 квадратных метров, за пределами центра города в типичном жилом районе — цена на квартиры в новостройках в центре может быть в два раза выше этой средней цены) стоит вдвое меньше, чем в Варшаве — около 350 тысяч злотых. В Гданьске стоимость квартиры составляет уже почти 600 тысяч злотых. Однако необходимо помнить , что там «средняя зарплата» доступна лишь специалистам высокого класса. Реальные доходы намного ниже, поэтому значительно ниже и кредитоспособность.
Если сравнить актуальные цены на жилье с ценами 2019 года , можно схватиться за голову. В Варшаве средняя квартира стоила 500 тысяч злотых, в Катовице 275 тысяч, в Гданьске 400 тысяч. Рост цен исчисляется в десятках процентов — всего за несколько лет.
Сегодня , даже если получить кредит, приходится мириться еще и с очень высокими расходами на его погашение. Допустим, варшавская пара из примера выше взяла кредит размером 500 тысяч злотых на 25 лет. Ежемесячно она должна выплачивать от 3 800 до 4 500 злотых (в зависимости от банка). При ежемесячном доходе в 10 000 злотых у нее в кошельке останется около 1 500 злотых после вычета платежей по кредиту, постоянных расходов на жизнь и дополнительных расходов, связанных с квартирой (например, коммунальные платежи). А ведь речь идет о семье, которая, имея чистый доход 5 000 злотых на человека, входит в ТОП-20 % населения страны.
Может быть , аренда?
В конце концов , не всем же обязательно жить в собственной квартире, верно? Однако это утверждение не относится к полякам: среднестатистический представитель населения страны предпочитает владеть собственным домом или квартирой. В 2019 году у 84 % поляков было жилье в собственности. Остальные снимали.
Вместе со взлетом цен на квартиры взлетела и стоимость аренды. В январе текущего года (данные Бюро кредитной информации) квартиры в десяти крупнейших городах Польши сдавались в среднем за 2 869 злотых.
Годом ранее — 2 242 злотых. Таким образом , цены выросли почти на треть. В Варшаве же средняя стоимость найма достигла 4 900 злотых, а в Гданьске — 3 100 злотых. Главной причиной такого скачка цен стала война в Украине и прибытие в нашу страну порядка 1 ,5 миллиона человек. После начального этапа проживания в польских семьях они стали искать собственное жилье. Конечно , покупка недвижимости была им не по карману — во всяком случае, мало кто об этом задумывался. Аренда оставалась единственной альтернативой, что еще больше истощило и до того скромные резервы съемной недвижимости в Польше.
Вторая причина подорожания аренды — это рост стоимости жилья. Инвестирование в недвижимость — одна из самых популярных стратегий использования сбережений (наряду с их проеданием). Как следует из новых опросов Assay , Независимый инвестиционный фонд с многолетним опытом в области экономического консалтинга. по мнению 58 % поляков инвестиции в недвижимость наиболее рентабельны. На втором месте — драгоценные металлы (34 % опрошенных). Во время пандемии , при очень низких процентных ставках, тысячи поляков инвестировали средства в квартиры, предназначенные для сдачи. Результат? Теоретически рост предложения жилья должен привести к снижению стоимости аренды. На практике владельцы недвижимости повели себя «как подобает олигархии» и единодушно подняли цены.
Сравним нынешние цены на аренду с ценами трехлетней давности: в Варшаве они составляли 2 700 злотых , в Гданьске 2 200 злотых, а в Катовице 1 800 злотых. Рост, как и в случае с ценами на жилье, достигает нескольких десятков процентов.
Цены снижаются
В начале пандемии эксперты предвещали существенное падение цен на жилье. И они , действительно, снизились, но лишь на несколько процентов и всего на несколько месяцев — с июля 2020 года начался ценовой бум. Во второй раз цены должны были упасть вместе с циклом повышения процентных ставок. Правда, ставки начали расти в сентябре 2021 года, а первое, медленное снижение цен мы увидели во второй половине 2022 года.
Как обстоят дела сейчас? Если сравнить нынешние цены на недвижимость с ценами за май 2022 года , то средняя стоимость жилья снизилась на 2,6 %. На некоторых рынках (например, в Ченстохове) цены упали на 10 %. Правда, во Вроцлаве и Люблине в этом сравнении по-прежнему наблюдается рост цен на недвижимость.
Непосредственное влияние на падение цен оказывает значительное увеличение количества объявлений о продаже недвижимости. Эксперты рынка связывают это с особенностями кредитных каникул — схемы , которая была призвана компенсировать существенный рост процентных ставок и стоимости кредитов на покупку жилья. Во второй половине прошлого года заемщикам требовалось погасить только два взноса по кредиту. В этом году они могут не выплачивать четыре взноса. Только вот не для всех это спасение — при столь высокой стоимости кредита. Некоторые видят выход из ситуации в продаже квартиры.
Жилье и большая политика
Как завоевать сердца поляков перед грядущими осенними парламентскими выборами? Политики «Гражданской платформы» (Platforma Obywatelska) , крупнейшей ныне оппозиционной партии, решили, что идеальным инструментом будет создание специальной жилищной программы. В чем она заключается? ГП обещает 0-процентный кредит для людей, у которых нет в собственности квартиры, льготный кредит на ремонт жилья или субсидии (600 злотых) на аренду. Аналитики нередко обвиняют ГП в популизме, рассматривая программу как раздачу денег. Эксперты по недвижимости также испытывают смешанные чувства.
Программа ГП вызвала бурные споры. Стремительным ответом со стороны правящей партии «Право и Справедливость» (Prawo i Sprawiedliwość , далее ПиС) стали ее собственные предложения по рынку жилья. Почему? В двух словах — за последние несколько лет молодые поляки не только лишились возможности купить собственную квартиру, но и испытывают трудности с арендой из-за резкого роста цен на съемное жилье.
Что дальше?
Что произойдет дальше , зависит от двух факторов. Насколько чувствительным станет для Польши нынешний экономический спад. Если мы выйдем из него без потерь и во второй половине года вернемся к более быстрому экономическому росту в сочетании со снижением инфляции , процентные ставки должны устремиться вниз, а цены на жилье — вернуться к тенденции роста. Если произойдет еще больший спад и, прежде всего, рост безработицы, то наиболее вероятно дальнейшее падение цен.
Однако на то , что они вернутся к уровню 2020 года, рассчитывать не приходится. Это подтверждается активностью девелоперов. В январе 2023 года по сравнению с декабрем 2022 года количество сданных в эксплуатацию жилых помещений снизилось на 25,1 %, на 24 % — число квартир, на строительство которых выдано разрешение либо подана заявка со строительным проектом, и на 4 % — число квартир, строительство которых начато.
Если сравнить эти цифры с прошлым годом , мы увидим, что изменения значительны. Количество квартир, которые начали строить, сократилось более чем на 32 %. Что это означает? Средний инвестиционный процесс длится порядка полутора лет. То есть, сегодняшнее замедление темпов строительства нового жилья означает, что в начале 2024 года покупатели смогут выбирать из меньшего количества свободных помещений. Иными словами, сработает старый принцип спроса и предложения — пространства для снижения цен не останется, если только количество покупателей резко не уменьшится, а такой сценарий возможен лишь в том случае, если в Польше разразится серьезный экономический кризис.
Согласно исследованию Евростата , в 2021 году почти 36 % населения Польши проживало в перенаселенных помещениях. Это один из худших показателей во всем Европейском союзе.
В ближайшие годы положение не изменится , даже несмотря на трагическую ситуацию в демографии. Под большим знаком вопроса также будущее украинцев в нашей стране. Если военные действия закончатся , вернутся ли они на родину или останутся в Польше? Если останутся, ситуация с жильем не улучшится.
Есть и другая сторона — влияние политики. Не стоит забывать , что рынок недвижимости уже пострадал, например, от кредитных каникул, объявленных ПиС: они в значительной степени способствовали поддержанию цен на недвижимость. Сейчас начинается воплощение другой идеи — проекта «Безопасный кредит 2 %», который на практике представляет собой субсидирование взносов по кредитам. Коалиция «Левые» (Lewica) и вовсе хочет построить сотни тысяч недорогих квартир. Если политики начнут сильнее будоражить рынок, последствия будет трудно предсказать.
Перевод Сергея Лукина
